На стадии эксплуатации происходит актуализация информационной модели, т.е. наполнение компонентов модели дополнительной информацией (амортизация, замена расходников, плановые ремонты) и внесение в модель изменений после ремонтов, замены оборудования или реконструкций).
В процессе эксплуатации в любом здании проводится техническое обслуживание, задачей которого является контроль его над техническим состоянием. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ, связанных c поддержанием элементов здания в исправном состоянии и заданных параметров. Для этого предусмотрено проведение ремонтов и принятие решения о проведении ремонтных работ основывается на результатах проводимых осмотров.
По результатам проведенных обследований эксперты делают заключение о причинах возникновения дефектов в конструктивных элементах зданий, и принимают решение о целесообразности организации ремонтно-восстановительных работ (РВР).
РВР включают текущий и капитальный ремонты, а также работы, проводимые при реконструкции здания. На проведение этих работ, требуется финансирование, материальные и трудовые ресурсы, которые рассчитываются до начала проведения работ.
При планировании РВР анализируют «большой объем данных» для принятия наиболее рациональных решений с целью повышения эффективности организационных и технологических решений, направленных на устранение дефектов ремонтируемого или реконструируемого объекта. Критерием оценки принятых решений является обеспечение надежности зданий, т.е. достижение результата строительного производства в условиях случайных воздействий на сооружение.
Конструкция – часть здания, выполняющая несущие, ограждающие или эстетические функции.
Дефект – неисправность в конструкции, возникающая на стадии проектирования, транспортировки и монтажа.
Повреждение – изменение в конструкции по сравнению с ее первоначальным состоянием, возникшее в период эксплуатации и ухудшающее её надежность, эксплуатационные свойства и сокращающее срок службы.
Долговечность — это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. Различают понятия - физический износ и моральный износ (старение). Физический износ связан с изменением свойств материалов конструкций. Моральный износ определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. современным требованиям.
В строительных нормах предусмотрено три степени долговечности капитальных зданий: с повышенным сроком службы (не менее 100 лет), со средним сроком службы (не менее 50 лет), с пониженным сроком службы (не менее 20 лет). Под физическим износом понимают потерю капитальным зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Процент износа зданий определяют по остаточному сроку службы, рассчитываемому по фактическому состоянию конструкций.
Нормативным документом, в котором изложен метод оценки физического износа зданий и сооружений, является ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. «Правила оценки физического износа жилых зданий»
Под моральным износом подразумевается несоответствие здания своему функциональному назначению и требованиям, возникающим в течении срока его эксплуатации под влиянием технического прогресса. Различают две формы морального износа М1 и М2. К моральному износу формы М1 относится уменьшение, с течением времени первоначальной стоимости здания, то есть обесценивание построенных зданий. Моральный же износ второй формы (М2) подразумевает технологическое старение здания, которое требует капитальных вложений на выполнение работ по модернизации зданий и инфраструктуры в соответствии с современными нормами.
Текущий ремонт служит для предупреждения раннего износа здания и реализации мероприятий, связанных с устранением мелких дефектов. Текущий ремонт принято разделять на два вида: профилактический и непредвиденный. Профилактический ремонт проводится в нормативные сроки эксплуатации здания и состоит из перечня работ по восстановлению защитных покрытий элементов здания, а также устранению незначительных дефектов (окраска внутренних стен и фасадов, восстановление защиты кровли и т.д.
Непредвиденный текущий ремонт проводится в срочном порядке при возникновении внезапных отказов в работе ограждающих конструкций, инженерных сетей или оборудования. Непредвиденный ремонт включает ремонт протечек кровли, отслоениях штукатурки и т.д.
Планово-восстановительный ремонт проводят управляющие компании в соответствии с нормативным документом «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий».
При проведении осмотров должны применяться новейшие методы и средства технической диагностики согласно Положений о системе технического обслуживания и ремонта (ТоиР) - ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» и МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»
Периодические технические осмотры, проводятся комиссиями, назначаемыми руководителями управляющих компаний.
Выделяют три вида осмотров: общий, частичный и внеочередной (внеплановый).
При общем осмотре визуально обследуется техническое состояние конструкций всего здания, инженерные системы, элементы благоустройства, технологическое оборудование. При частичном осмотре внимание уделяется отдельным частям здания, например, крыша, подвал, лифт.
Внеочередной или внеплановый осмотр проводится после аварийных ситуаций: пожар, стихийное бедствие, а также по указанию вышестоящих организаций. Результаты всех видов осмотров фиксируются в специальных журналах и оформляются актами, в которых систематизируются выявленные дефекты, а также назначаются сроки их устранения. Принятие решения о проведении тех или иных РВР основывается на результатах проводимых осмотров.
Необходимость оценки технического состояния здания может возникнуть при оценке недвижимости на рынке, при возобновлении и завершении строительства объекта, если объект находился длительное время в незавершенном состоянии (в т.ч. на консервации). Обследование также может проводиться в новых зданиях из-за некачественного проведения строительно-монтажных работ, наличия ошибок в проектной части конструктивных элементов здания, что может повлечь за собой дополнительные работы по усилению конструкций.
Более подробную информацию по данной теме можно найти здесь:
https://zinref.ru/000_uchebniki/05050stroitelstvo/003_remont_zdanii_lekcii/003.htm
http://www.cawater-info.net/bk/iwrm/pdf/manual_rvr.pdf
https://files.stroyinf.ru/Data2/1/4294816/4294816536.htm